Taxatierapport woning

Een taxatierapport woning is een rapport opgesteld door een erkend taxateur dat een objectief, actueel oordeel geeft over de waarde van een woning op grond van de aard, stand, ligging en de staat waarin de woning zich bevindt. De taxatie, die ten grondslag ligt aan het taxatierapport, wordt door de taxateur in persoon verricht.

Direct vergelijken »

 


Redenen tot taxeren

Situaties waarin het vaak verplicht is een taxatierapport te hebben zijn:

  • De financiering van een aangekochte woning;
  • Het verhogen van de bestaande hypotheek, ten behoeve van een verbouwing of verbetering van de woning;
  • Het oversluiten van de bestaande hypotheek.

In bovenstaande gevallen wil de geldverstrekker (de bank) zekerheid hebben dat de waarde van het onderpand (de woning) voldoende is voor de hypothecaire lening. Situaties waarin het vaak nuttig is om te weten wat uw woning waard is zijn:

  • Voor de start van de onderhandelingen als u een huis wilt aankopen;
  • U wilt uw woning verkopen en weten wat de waarde van de woning is;
  • Ter controle of de WOZ-beschikking van de gemeente klopt;
  • Ten behoeve van een boedelscheiding.

Inhoud taxatierapport

In een taxatierapport worden meestal minimaal opgenomen:

  • De naam van de consument;
  • Doel van de taxatie;
  • De taxatiedatum;
  • Omschrijving van het getaxeerde;
    • Het soort woning;
    • Grootte, aard en indeling van de woning en het perceel
    • De ligging, uitzicht, voorzieningen in de omgeving etc.
    • Bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van de woning en de aanwezige installaties;
    • Het afwerkingsniveau;
    • Esthetische en architectonische kwaliteit;
  • De kadastrale gegevens;
  • Een oordeel over de waarde, onder vermelding van de soort waarde;
  • Bijzonderheden waarmee rekening is gehouden (zoals beperkte zakelijke rechten of verontreiniging);
  • Gegevens van de taxateur die de taxatie heeft uitgevoerd en het rapport heeft opgesteld.

Taxatie versus bouwkundige keuring

Een taxatie geeft geen inzicht in de bouwkundige staat. Bij een taxatie wordt de onderhoudsstaat wel bekeken en beoordeeld, maar er wordt geen bouwkundig onderzoek verricht. Bij een bouwkundig onderzoek wordt de onderhoudstoestand van een woning zorgvuldig beoordeeld door een bouwkundige. Bij een taxatie wordt alleen de waarde bepaald, door een taxateur.

De taxateur heeft wel een signaalfunctie en kan u adviseren om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten, als er overduidelijke bouwkundige gebreken zijn.

Verschillende soorten waarden

Een woning kent verschillende soorten waarden. De meest voorkomende soorten waarden zijn:

Onderhandse verkoopwaarde

De onderhandse verkoopwaarde is de prijs bij een ongedwongen verkoop en op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De volgende onderhandse verkoopwaardes kunnen worden onderscheiden:

  • Vrij van huur en gebruik – de prijs vrij van huur en gebruik, die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed;
  • Vrij van huur en gebruik, na verbouw – de prijs vrij van huur en gebruik, na een geplande verbouwing;
  • In verhuurde staat – de prijs bij aanbieding in verhuurde staat, die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Dit wordt ook wel de marktwaarde in verhuurde staat genoemd (beleggingspanden).

Let op: het gaat hier dus in alle gevallen om ongedwongen verkoop.

Executiewaarde

De executiewaarde is de prijs bij een gedwongen openbare verkoop die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Er zijn drie verschillende soorten executiewaardes:

  • executiewaarde vrij van huur en gebruik – de prijs vrij van huur en gebruik, die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed;
  • executiewaarde bij eigen gebruik – de prijs die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij de koper er vanuit is gegaan dat met het proces-verbaal van veiling ontruiming van de onroerende zaak kan worden bewerkstelligd;
  • executiewaarde in verhuurde staat – de prijs bij aanbieding in verhuurde staat, die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed;

Let op: het gaat hier dus in alle gevallen om gedwongen openbare verkoop.

WOZ-waarde (waarde in het economische verkeer)

De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer vastgesteld conform de wet Waardebepaling Onroerende Zaken (WOZ). De overheid wil deze waarde weten ten behoeve van de volgende belastingheffingen:

  • de onroerendezaakbelasting (OZB);
  • de waterschapslasten;
  • het eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait genoemd);
  • de vermogensbelasting box 3.

Herbouwwaarde

De herbouwaarde is de waarde van een nieuw te bouwen, soortgelijke woning op dezelfde locatie en met dezelfde bestemming, conform de nu geldende bouwnormen. De waarde is in- of exclusief fundering(en) en heeft alleen betrekking op de opstal. Deze waarde wordt door verzekeraars gebruikt voor het bepalen van de premie van de opstalverzekering.

Economische huurwaarde

De economische huurwaarde is de waarde die bij aanbieding voor tijdelijke verhuur door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Welke waarde wil de bank weten?

Voor de financiering van de eigen woning is de bank is geïnteresseerd in de executiewaarde vrij van huur en gebruik. De executiewaarde beoogt de bank inzicht te geven in de waarde van een woning als zekerheidsstelling voor de financiering.

De bank komt te weten wat een woning opbrengt als zij zichzelf gedwongen ziet de woning (het onderpand voor de lening) openbaar, bijvoorbeeld via een veiling, te verkopen. Deze situatie kan ontstaan als een iemand geruime tijd de hypotheeklasten niet betaalt. De bank wil dan snel geld zien, wat de opbrengst van de woning niet ten goede komt. Hierdoor ligt de executiewaarde altijd onder de onderhandse verkoopwaarde.

Voor het aanvragen van een lening met Nationale hypotheek Garantie (NHG) is, naast de executiewaarde, óók de onderhandse verkoopwaarde van belang. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat garant voor terugbetaling als een lening met NHG is afgesloten.

Kwaliteitseisen taxatierapport en taxateur

Zowel het taxatierapport als de taxateur moeten bij financieringstaxaties aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen.

Taxatierapport

Taxatierapporten moeten voldoen aan de eisen zoals vastgesteld in de laatste uitgegeven versie van “Taxatierapport financiering woonruimte”, tenzij anders is afgesproken met de bank. De eisen zijn vastgesteld door representatieve organisaties in de branche en het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF).

Taxateur

Woningtaxaties kunnen alleen uitgevoerd worden door een taxateur (en dus niet een makelaar). Taxateurs moeten aan de volgende eisen voldoen:

  • Ingeschreven staan in één van de twee erkende registers VastgoedCert of SCVM;
  • Lid zijn van branchevereniging NVM, VastgoedPRO (voorheen LMV en RVT) of VBO;
  • Voldoende bekend zijn met de plaats of regio waarin de te taxeren woning ligt. De maximale afstand tussen de standplaats van de taxateur en het adres van de taxeren woning bedraagt bij de meeste geldverstrekkers circa 20 kilometer.
  • Aangesloten zijn bij een validatie-instituut.

Validatie-instituten (zoals NWWI, TaxateursUnie of TVI)

Banken en het NHG stellen een validatie van het taxatierapport, door een validatie-instituut, meestal verplicht. Bekende landelijke validatie-instituten zijn het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), TaxateursUnie en het Taxatie Validatie Instituut (TVI). Validatie-instituten zijn onafhankelijke partijen die de taxatiemethode van taxateurs en de getaxeerde waardes in het taxatierapport controleren en goedkeuren.

Een gevalideerd taxatierapport wordt altijd geaccepteerd door hypotheekverstrekkers én het NHG.

Taxatiekosten

De taxatierapport kosten kunnen worden onderverdeeld in:

  • Het uurtarief van de taxateur;
  • De kosten voor kadastrale gegevens;
  • Indien validatie verplicht is, de kosten voor validatie van het taxatierapport (door bijvoorbeeld het NWWI, de TaxatieUnie of het TVI) en eventueel een opslag voor de taxateur;
  • Gemeentelijke leges;
  • Administratiekosten;
  • BTW (het hoge tarief).

De kosten voor een taxatierapport variëren doorgaans van circa € 200 tot € 400.

Aandachtspunten

Wilt u een taxatierapport voor uw woning laten opstellen? Dan zijn de volgende zaken goed om te weten:

  • Het doel van de taxatie moet duidelijk zijn voor de taxateur. Er zijn veel verschillende soorten taxaties. Als het doel duidelijk is weet de taxateur ook welk soort taxatie nodig is. Als de taxatie nodig is voor de hypotheek is bijvoorbeeld vaak een NWWI validatie nodig;
  • Houdt er rekening mee dat niet iedere taxatie automatisch voor een hypotheek gebruikt kan worden. Zorg ervoor dat de taxateur en het taxatierapport aan alle door de geldverstrekker gestelde eisen voldoen;
  • Wanneer u een taxatie laat uitvoeren voordat u een huis koopt (bijvoorbeeld als basis voor de onderhandelingen) en u de taxatie later ook voor de hypotheek wilt gebruiken betaalt u nu iets meer, maar bespaart u kosten na de koop;
  • Een taxatie hoeft niet uitgevoerd te worden door een taxateur die wordt aangedragen door uw hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker. Wat dat betreft bent u vrij in uw keuze;
  • Als u het taxatierapport gebruikt voor de financiering van een door u aangekochte woning of voor de verbetering van uw huidige eigen woning zijn de taxatiekosten fiscaal aftrekbaar;
  • Een waardebepaling is wat anders als een taxatie. Een waardepaling is veel beknopter dan een taxatie en vaak onvoldoende voor de onderbouwing van een financieringsaanvraag. Wilt u toch een waardebepaling gebruiken, neem dan eerst contact op met uw hypotheekverstrekker om zekerheid te krijgen en teleurstellingen en extra kosten te voorkomen;
  • Voorkom problemen met de ontbindende voorwaarden door een taxatie op tijd aan te vragen. Een taxateur heeft meestal ongeveer een week nodig om een taxatierapport aan te leveren. Daarna moet het rapport nog naar de bank gestuurd worden, die nog een beoordeling zal doen. Als er dan iets niet in orde is kunt u bij de aankoop van een woning in de knel komen qua doorlooptijd;
  • De prijzen voor dezelfde taxaties kunnen verschillen. Het vergelijken van diverse taxateurs met elkaar kan dus lonen;

Let goed op of de taxatiekosten all-in zijn of dat er nog extra kosten bovenop het geadverteerde tarief komen. Door een vast tarief af te spreken worden verrassingen achteraf voorkomen.

Kosten taxatierapport woning vergelijken »